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破解房地合一觀念 該買該賣了然於胸

行政院公布新版房地合一稅制，較原先財政部版本以課稅效率相比略為複雜，但只要弄懂自住優惠條件、奢侈稅同步退場、現有屋主不受影響的觀念，大可輕鬆看新版稅制內容。新版房地合一稅制較偏向公平性來考量稅制規畫方向，不過本週還有三場公聽會，再聽取各界意見。

新版房地合一稅首先要弄懂的觀念是：

1、105年1月1日開始適用新稅制，腦中要先以這一 天為時間軸，與先前舊制一切為二，這一天之後買進的房屋全數適用新的稅制，同一天奢侈稅退場消失。

2、因為有奢侈稅2年的閉鎖期，所以回推兩年前，103年1月2日當天起之後取得的房地，「持有期不滿2年」，於105年1月1日實施前出售，課奢侈稅；若是在105年1月1日實施之後出售，課房地合一稅。

3、最巧妙但又不易想得通的是，不論103年1月1日之前，一直到房地合一稅實施前(截止日是104年12月31日)所取得的房屋，只要忍住「持有期滿兩年」再出售，將全數按照現有舊制來計算各項稅賦，不適用房地合一稅，因此財政部認為近期房市買賣可望活絡，其實是會有賣方的「逃命波」或買方的「搶購波」。

4、課稅的稅基是：房地收入-成本-費用-公告土地漲價總數額(非土地增值稅的稅額)；成本是指買價、契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、裝潢費(要耐用兩年以上的裝潢、改良、增置)、修繕費等到房屋可使用前的一切費用；費用則包括仲介費、廣告費、 清潔費、搬運費等。前提是收據一定要保留為佐證。

5、自住是指夫或妻、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租的條件通通滿足，才適用課稅稅基(課稅所得)在400萬元以下免稅，超過400萬元部份按10%稅率課徵。預料若是政策順利上路後，第一個適用自用400萬元以內免稅的民眾， 將出現在民國111年。

6、若是非自住者，或是僅部份滿足自住條件者， 一律改用境內居住者的稅率規定，也就是持有1年以下 課徵45%，1到2年內課徵35%，2年到10年課徵20%，10年以上課徵15%。

7、自住重購自用住宅，現行規定僅限於小宅換大宅(以金額區分)才能退稅或扣抵，為因應高齡化社會，新增規定大屋換小屋時，可按售價比例退稅或扣抵。同時配合自用住宅優惠6年適用1次為限，重購後5年內不 得改作其他用途或再行移轉。

8、非中華民國境內居住者，或是營利事業賣屋，持有1年以下課稅率45%，持有超過1年課稅率35%。

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